임대차 3법+2법 = 임대차 5법 : 소급적용될까? (전월세신고제, 전월세 상한제, 계약갱신청구권, 표준임대료, 주택임대차분쟁조정위원회)

 

안녕하세요, 생큐베리머치입니다.

 

지난 글에서 부동산 관련 법안에 대해 직접 찾아보는 방법을 알려드리면서, 요즘 부동산 시장에서 뜨거운 감자가 되고 있는 임대차 3법에 대한 이야기를 했었습니다.

 

관련 글 보기 ↓ 부동산 관련 법안 직접 찾아보기 (feat. 주택 임대차 3법 : 전월세 신고제, 전월세 상한제, 계약갱신청구권)

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부동산 유치원 : 부동산 관련 법안 직접 찾아보기 (feat. 주택 임대차 3법 : 전월세 신고제, 전월세

 

더불어민주당은 전월세신고제, 전월세상한제, 계약갱신청구권제 도입을 골자로 하는 관련 법률 개정안 ('임대차 3법')을 7월 임시 국회에서 처리하겠다고 밝힌 바 있습니다. 

그런데, 기존에 발의된 임대차 3법만으로는 임차인의 보호에 한계가 있어 보다 강화된 대책이 필요하다며, 임대차 관련 2개 법안을 추가로 발의했습니다. 이로서 임대차 3법이 아니라 3+2 , 즉 임대차 5법을 추진하게 된 것입니다. 오늘은 이 임대차 5법에 대해서 정리해보도록 하겠습니다.

 

#1. 임대차 3+2법 = 임대차 5법

 

전월세 신고제, 전월세상한제, 계약갱신청구권을 골자로하는 일명 임대차 3법이 더불어민주당 의원들을 중심으로 여러차례 발의되었습니다. 여기에 표준임대료 도입과, 주택임대차분쟁조정위원회 권한 강화를 내용으로 하는 2법이 추가 되면서, 임대차 5법으로 정리되고 있습니다.

 

↓ 지난 7월 14일, 임대차 관련 2개 제도를 추가하는 법안을 발의했습니다.

 

간단하게 표로 정리해보면 아래와 같습니다.

임대차 3법	추가로 발의된 임대차 2법
- 전월세 신고제 - 전월세 상한제 - 계약갱신청구권	- 표준임대료 도입 - 주택임대차분쟁조정위원회 권한 강화

 

제도	내용	해당 법률
전월세 신고제	임대차 계약사항을 계약일로부터 30일 이내 관할 지방자치단체에 신고하도록 하는 제도	부동산 거래신고 등에 관한 법률
전월세 상한제	임대료 증액 범위, 5%이상 올리지 못하도록 제한하는 제도	주택임대차보호법
계약갱신청구권	2년의 계약기간을 최소 한 차례 이상 연장 가능하게 하는 제도	주택임대차보호법
표준임대료 도입	지자체별로 지역 물가와 경제사정을 감안해 적정한 수준의 임대료를 고시하도록 하는 제도	주택임대차보호법
주택임대차분쟁조정위원회 권한 강화	광역지자체에 설치한 임대차분쟁조정위원회의 임대료 증감, 임대차 기간 등을 둘러싼 분쟁조정시 권한 강화	주택임대차보호법

 

참고로, 임대차 3법, 임대차 5법 이런 식으로 통칭하고는 있지만, 이들 제도 도입을 위해 실제 개정의 대상이 되는 법은 "주택임대차보호법"과 "부동산 거래신고 등에 관한 법률(줄여서 부동산거래법)" 이 두 가지의 법률 개정안입니다.

 

 

자, 그럼 7월 14일자로 윤호중의원이 대표발의한 주택임대차보호법 일부개정법률안의 내용을 조금 더 자세히 살펴보겠습니다.

제안이유 및 주요내용 최근 임대인의 과도한 전세값 인상 요구와 치솟는 주거비 부담을 이기지 못하고 임차인과 가족들이 2년마다 쫓겨나듯이 생활권을 변경하는 경우가 빈번히 일어나고 있음. 이러한 임대차 제도는 주거안정성을 크게 훼손할 뿐만 아니라 국민행복증진을 가로막는 큰 장애물로 작용하고 있으며 이미 독일, 영국, 프랑스 등 여러 선진국들은 1960-70년대부터 임대차계약기간을 따로 정해두지 않고 임차인들의 권리를 폭넓게 보장하고 있는 상황임. 이에 임차인이 6년간 안정적으로 계약갱신을 청구할 수 있도록 권리를 보장하고 표준임대료를 근거로 임대료와 임대료 인상률을 정하여 과도한 임대료 인상을 억제하도록 함. 또한 주택임대차분쟁조정위원회가 피신청인의 동의 없이도 조정절차를 개시할 수 있도록 하고 성립된 조정은 재판상 화해와 같은 효력을 부여함으로써 국민의 안정적인 주거생활을 보장함과 동시에 국민행복증진에 기여하려 함(안 제6조의3 신설 등).

새롭게 발의된 법안에서 추가된 내용은 2개 : 표준임대료 도입과, 주택임대차조정위원회의 권한 강화 입니다.

 

표준임대료 도입

표준임대료 제도는 각 지자체가 주택 위치·종류·면적·내구연한 등 기준에 따라 일정 주기로 적정 임대료를 산정·고시토록 하는 제도입니다.  이 제도가 도입된다고 해서 모든 임대인이 해당 금액 수준으로 임대료를 정할 의무는 없습니다. 다만 임대료 증액 문제 등을 놓고 임대인과 임차인 간 분쟁이 발생했을 경우 임대료가 적정한지 여부를 판단하기 위한 ‘기준’으로 표준임대료가 활용될 수 있는 것입니다.

 

 

임대차분쟁조정위원회 권한 강화

임대차분쟁조정위가 고시된 표준임대료를 기준으로 임대차 분쟁조정에 나서도록 권한이 강화됩니다.  임대차분쟁조정위는 지역에 고시된 표준임대료 수준을 살핀 뒤 과도하다고 판단되면 집주인에게 임대료를 내리도록 요청하는 방식의 조정에 나설 수 있게 됩니다.

 

 

법안발의 원문에서 표준임대료와 주택임대차조정위원회 권한강화대 대한 부분을 구체적으로 살펴보겠습니다.

제7조(차임 등의 증감청구권)  당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 다만, 증액의 경우에는 전년도 물가상승률에 대통령령으로 정하는이율을 더한 비율을 초과할 수 없다. 제7조의2(차임 및 보증금의 산정)  차임 및 보증금은 「주거기본법」 17조의2에 따라 시·도지사가 공고한 표준임대료로 정하되 대통령령으로 정하는 범위에서 증감할 수 있다. 제7조의3(차임 및 보증금의 산정에 관한 특례)  ① 제7조의2의개정규정이 시행될 때까지 새롭게 체결하는 임대차계약의차임 등은 법 시행일 이전에 체결한 해당 주택의 최종 임대차계약의 차임 등에서 제7조 단서의 비율을 초과하여 증액할 수 없다. 다만, 법 시행일 이전에 임대차계약을 체결하지 않았거나, 비임대기간이 5년 이상인 주택에 한해서는 국토교통부가 발표하는 공시가격에서 대통령령으로 정하는 비율을 증감하여 차임과 보증금을 정한다. ② 제1항에 의해 체결한 임대차계약은 이후 최초 계약갱신시부터는 제7조의2를 적용한다.

제21조(조정의 신청 등) ①⋅②(현행과 같음) ③ 조정위원회의 위원장은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 신청을 각하한다. 이 경우 그 사유를 신청인에게 통지하여야 한다. 5. 피신청인이 조정절차에 응하지 아니한다는 의사를 통지하거나 조정신청서를 송달받은 날부터 7일 이내에 아무런 의사를 통지하지 아니한 경우<삭 제> 제22조(조정절차)  ① 조정위원회의 위원장은 조정신청을 접수하면 피신청인에게 조정신청서를 송달하여야 하고, 피신청인에게 조정에 성실히 응하지 아니할 경우에 발생할 수 있는 불이익에 대하여 미리 고지하여야한다. 이 경우 제21조제2항을 준용한다. ② 조정절차는 제1항의 조정신청서가 피신청인에게 송달된 때부터 개시된다. ③ 조정서류의 송달 등 조정절차에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다

제7조에서는 전월세상한에 대한 내용을, 제7조의2는 표준임대료에 대한 내용입니다. 그리고 제7조의3에서는 법 시행일 이전에 체결한 해당 주택의 최종 임대차계약의 차임 등에서 제7조 단서의 비율을 초과하여 증액할 수 없다라는 문구를 통해, 법 시행일 이전에 체결한 임대차계약에 대해서도 임대료증액상한을 소급적용함을 언급하고 있습니다.

 

그리고 제21조에서는 기존에 조정 피신청인이 조정절차에 응하지 않을 경우 조정신청이 각하된다는 항목을 삭제함으로써, 피신청인의 동의없이도 조정이 개시되어 조정위원회의 권한을 강화하는 내용을 담고 있습니다. 

 

 

#2. 임대차 3법 소급적용?

7.10 부동산 대책 “주택시장 안정 보완대책” 발표 이후, 주요 제기사항에 대해서 기획재정부에서 추가 설명자료를 발표했는데요, 

설명자료 전문보기 ↓

http://www.moef.go.kr/com/synap/synapView.do?atchFileId=ATCH_000000000014729&fileSn=1

기획재정부 문서뷰어

 

전세가격 폭등에 대한 우려관련 질문에 대한 답변 내용에, 임대차 3법 추진을 언급하고 있는데 그 마지막에 기존 계약에도 새로 도입되는 계약갱신 청구권과 전월세상한제를 도입하는 등 임대료 급등으로 인한 임차인의 주거권 침해를 예방하겠다고 이야기 하고 있습니다.

Q5. 이번 대책으로 세부담이 증가하여 전세가격이 폭등할 우려 □ 앞서 설명한 바와 같이 종부세 세율인상 효과는 일부 규제지역 중 특정가격의 고가 주택을 소유한 일부에서만 발생하므로,  ㅇ 종부세 세율인상으로 인한 세부담 증가가 발생하더라도 전체적인 전세가격 상승으로 연결될 가능성은 낮음  ㅇ 특히, 금년 하반기 수도권 아파트 입주물량은 약 11만세대로 예년 대비 17% 많은 수준으로 전반적인 전세시장은 안정세를 유지할 것으로 전망 □ 또한, 임대인이 세부담 전가를 목적으로 아무런 귀책사유가 없는 임차인을 계약기간 중 마음대로 내보내는 것은 불가능  ㅇ 임차인은 주택임대차보호법에 따라 2년의 거주기간을 보장받고 있으며, 이를 어기고 임대인이 임차인의 계속 거주를 방해하거나 강제로 내보내면 임대인에게 손해배상 책임을 물을 수 있음    ※ 임대인이 강제퇴거를 시도하는 경우 임차인 대응 방안은?   ‣ (사례) `19.10월에 임차인 A와 임대인 B가 전세 9억 원에 OO아파트를 2년간 계약, 이후 임대인 B가 세부담 증가를 이유로 `20.7월 임차인 A에게 퇴거요청   → 임차인 A는 임대인 B의 퇴거 요청에 대해 주임법에 따른 2년 거주 권리가 있음을 통보   → 임대인 B가 임차인 A에게 지속적으로 퇴거를 요청하는 등 거주 방해 행위를 이어가는 경우, 임차인 A는 임대인 B를 상대로 채무불이행에 대한 손해배상청구 제기 등 가능    ㅇ 임대차 3법이 추진되면 임차인은 계약갱신청구권을 보장받게 되어 집주인의 직접 거주 필요성이 인정되는 등의 예외적인 경우를 제외하고는 거주 기간을 연장할 수 있음    - 임대료도 법으로 정하는 일정 수준이상으로는 올릴 수 없게 되므로 세부담 전가로 인한 임대료 상승은 제한적일 것으로 예상  ㅇ 정부는 향후 임대차 3법 관련 국회 논의가 시작되면 주거약자인 임차인들이 피해를 보지 않도록,    - 기존 계약에도 새로 도입되는 계약갱신청구권과 전월세 상한제를 도입하는 등 임대료 급등으로 인한 임차인 주거권 침해를 예방하기 위한 최선의 노력을 다할 것

 

이와 관련해서, 임대차3법 소급적용은 위헌이라며 국민청원글이 올라오기도 했습니다. 

 

https://www1.president.go.kr/petitions/590513

법치주의의 근간을 뒤흔들 수 있는 임대차3법의 소급적용 반대 > 대한민국 청와대

 

 

연이은 정부의 부동산 대책발표와, 더불어민주당을 중심으로 한 임대차3법, 임대차5법의 추진으로 부동산 시장은 크게 동요하고 있스빈다. 만약 임대차 3법, 5법 등이 이달 안에 통과되면, 빠르면 다음달 시행 될 예정이므로 그때까지는 더 큰 전월세시장의 변동성을 보여줄 것 같습니다. 이미 서울 부동산 시장에서는 전세 매물이 잠기고 있고, 전세가격이 큰 폭으로 오름세를 보여주고 있습니다. 

 

https://www.dailian.co.kr/news/view/904757?sc=Naver

다주택 세금폭탄‧임대차 3법 불똥 튄 ‘전세시장’

 

 

임대차3법(또는 5법) 도입 전, 6~7월 중 계약기간 만료가 도래한 경우 집 주인들은 임대료를 제한없이 높일 수 없는 기회라고 생각할 수 밖에 없는 상황이다 보니 이런 현상이 나타나는 것일텐데요. 과연 임대차3법 본격 도입 이후에는 시장이 어떤 식으로 반응하게 될지 지켜봐야겠습니다. 

 

 

 

뿅!

생큐베리머치 드림