7.29 민간택지 분양가상한제 시행 : 민간택지 분양가상한제 지정 지역, 대상 지역, 지정 절차, 지정 요건, 전매제한 기간, 실거주 의무?

안녕하세요, 생큐베리머치입니다.

 

오늘 7월 29일부터 민간택지 분양가 상한제가 시행됩니다. 민간택지 분양가 상한제는 공공이 아닌 민간업체가 조성한 택지(건물을 세우는 용도의 땅)에 주택을 지어 분양할 때, 그 가격에 대해 상한선을 적용하겠다는 제도입니다. 

 

오늘은 7.29일부터 본격 시행되는 민간택지 분양가 상한제에 대해서 꼼꼼하게 알아보겠습니다. 

 

#1 분양가상한제 개요 

분양가 상한제 ◦ (적용대상) 사업주체(건축허가를 받아 건설･공급하는 주상복합건축물의 건축주 포함)가 일반인에게 공급하는 공동주택 중 공공택지와 공공택지 외 택지에서 주택가격 상승 우려가 있어 국토교통부장관이 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 지정하는 지역에서 공급하는 주택   - 다만, 도시형생활주택, 경제자유구역내 외자유치와 관련된 주택, 관광특구내 초고층건축물 등은 제외   ◦ (산정방식) 택지비와 건축비를 합산한 기준금액 이하로 분양가격을 제한   - 분양가 = (택지비 + 택지비 가산비) + (기본형건축비 + 건축비 가산비)     ∙ (택지비) 공급가격(공공택지)이나 감정평가액 또는 개별공시지가(민간택지)를 기준으로 산정

공공택지는 분양가상한제가 이미 적용되고 있지만, 민간택지 분양가상한제의 경우 작년 주택법 시행령 개정에 따라, 분양가상한제 적용 관련 경과조치가 '20.4.28까지로, 4.29부터 시행예정이었으나, 코로나19 집단 감염 및 지역 사회 확산 우려로 경과조치기간을 3개월 연장하여, 7.28일까지로 변경됐습니다. 따란, 오늘 7.29부터 민간택지 분양가상한제가 본격 시행되게 된 것입니다.

 

 

#2. 민간택지 분양가상한제 지정 요건 / 지정철자

 

민간택지 분양가상한제 지정요건
투기과열지구 중 주택가격상승률이 다음의 어느 하나에 해당하는 곳
   1. 직전월부터 소급하여 12개월간의 아파트 분양가격상승률이 물가상승률의 2배를 초과한 곳
   2. 직전월부터 소급하여 3개월간의 주택매매거래량이 전년 동기 대비 20퍼센트이상 증가한 곳
   3. 직전월부터 소급하여 주택공급이 있었던 2개월 동안 해당 지역에서 공급되는 주택의 월평균 청약경쟁률이 모두 5대 1을 초과하였거나 해당 지역에서 공급되는 국민주택규모 주택의 월평균 청약경쟁률이 모두 10대 1을 초과한 곳

 

*투기과열지구 : 물가상승률보다 현저히 높은 지역으로서 그지역의 주택가격ㆍ주택거래 등과 지역 주택시장 여건 등을 고려하였을 때 주택가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역

 

 

민간택지 분양가상한제 지정절차

위의 지정요건이 성립하면, 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 민간택지 분약가상한제 대상지역으로 선정하게 됩니다.

 

 

 

 

#3. 민간택지 분양가상한제 대상지역 ('20.7.29 기준)

출처 : 연합뉴스

'20.7.29 기준 민간택지 분양가상한제 적용지역

구분	지정지역
서울	- 강남구, 서초구, 송파구, 강동구, 영등포, 마포구, 성동구, 동작구, 양천 용산구, 중구, 광진구, 서대문구 (전 지역) - 강서구(방화, 공항, 마곡, 등촌, 화곡) - 노원구(상계, 중계, 하계) - 동대문(이문 휘경 제기 용두 청량리 답십리 회기 전농) - 성북구(성북, 정릉, 장위, 돈암, 길음, 동수문동2가, 동소문동3가, 보문동1가, 안암동3가, 동선동4가, 삼선동1가, 삼선동2가, 삼선동3가) - 은평구(불광, 갈현, 수색, 신사, 증산, 대조, 역촌)
경기	- 과천시(별양, 부림, 원문, 주암, 중앙) - 하남시(창우, 신장, 덕풍, 풍산) - 광명시(광명, 소하, 철산, 하안)

 

 

민간택지 분양가상한제 적용지역 지정 연혁

	지역	지정일	해제일
서울	- 강남구(개포동, 대치동, 도곡동, 삼성동, 압구정동, 역삼동, 일원동, 청담동), - 서초구(잠원동, 반포동, 방배동, 서초동), - 송파구(잠실동, 가락동, 마천동, 송파동, 신천동, 문정동, 방이동, 오금동), - 강동구(길동, 둔촌동) - 영등포구 (여의도동) - 마포구(아현동), - 용산구(한남동, 보광동) - 성동구(성수동1가)	'19.11.8	-
	- 강남구, 서초구, 송파구, 강동구, 영등포, 마포구, 성동구, 동작구, 양천 용산구, 중구, 광진구, 서대문구 (전 지역 확대) - 강서구(방화, 공항, 마곡, 등촌, 화곡) - 노원구(상계, 중계, 하계) - 동대문(이문 휘경 제기 용두 청량리 답십리 회기 전농) - 성북구(성북, 정릉, 장위, 돈암, 길음, 동수문동2가, 동소문동3가, 보문동1가, 안암동3가, 동선동4가, 삼선동1가, 삼선동2가, 삼선동3가) - 은평구(불광, 갈현, 수색, 신사, 증산, 대조, 역촌)	'19.12.17	-
경기	- 과천시(별양, 부림, 원문, 주암, 중앙) - 하남시(창우, 신장, 덕풍, 풍산) - 광명시(광명, 소하, 철산, 하안)	'19.12.17	-

 

민간택지 분양가상한제 효력 적용 시점은 '최초 입주자모집승인 신청한 단지부터' (재건축, 재개발도 동일하게 적용) 입니다.

따라서, 7월 29일 이전에 입주자모집 승인 신청한 분양 건의 경우에는 민간택지 분양가상한제 규정 적용을 받지 않게 됩니다.  

 

그러다 보니, 분양가 상한제 시행을 하루 앞두고, 일단 상한제 적용을 피하기 위한 막판 분양신청이 몰렸다고 합니다. 
강동구 둔촌동 주공아파트가 적용 유예기간 마감 전날 입주자 모집공고 승인신청서를 제출한 데 이어, 서울 서초구의 신반포3차ㆍ경남 재건축조합도 고심 끝에 마감일(7.28)에 분양승인을 신청했다고 하네요.

 

 

 

#4. 분양가상한제 적용 지역 : 재당첨제한기간, 전매제한 기간, 실거주 의무 팩트체크

재당첨제한기간

분양가상한제 적용주택의 경우 10년간 재당첨제한 기간 ('20.4.17 시행)

 

 

분양가상한제 적용 지역 전매제한

'20.7.29 현재 기준으로, 민간택지 분양가상한제 적용된 지역은 모두 투기과열지구로 지정되어 있기 때문에, 분양가격에 따라서 전매제한기간이 5~10년이 적용됩니다.

 

 

 

분양가 상한제 적용지역 실거주 의무

민간택지 분양가 상한제 적용 단지의 분양시, 실거주 의무와 관련해서는 아직까지는 법이 개정되지 않은 상태입니다.

작년 9월 안호영 더불어민주당 의원이 분양가상한제 적용 민영아파트에 당첨된 사람에게 2~3년 간 실거주 의무를 부여하는 주택법 개정안을 대표발의 했지만 20대 국회에서 폐기된바 있습니다.

 

민간택지 분양가상한제 적용 아파트에 대한 실거주 의무화는 21대 국회에서 논의될 예정입니다. 이원욱 더불어민주당 의원이 지난 6월  수도권 분양가상한제 적용 주택 입주자에게는 최대 5년 이내 범위의 거주 의무를 부여하고 위반할 경우 처벌할 수 있는 근거도 추가해 1년 이하의 징역 또는 1000만원 이하의 벌금을 부과하는 법안을 대표발의 했습니다. 국토부는 국회 협의 등을 거쳐 올해 중 도입될 수 있도록 적극 추진한다는 계획이라고 밝혔습니다.

 

 

https://news.mt.co.kr/mtview.php?no=2020072814131758633

실거주의무 빠진 분양가상한제..'투기청약' 부추긴다 - 머니투데이 뉴스

 

 

 

 

#5. 마치며

분양가 상한제가 적용되는 지역의 아파트 분양건의 경우 그 분양가격이 주변 시세의 70~80% 수준으로 책정될 것으로 전망되어, 앞으로 보다 더 치열한 경쟁이 예상됩니다.

우려스러운 점은 분양가상한제가 시행으로, 정비사업을 통한 공급이 대부분인 서울 등 주요지역에서 공급이 축소될 수 있다는 것입니다. 

 

 

내집마련을 꿈꾸는 우리에게 분양가상한제 적용이 약이 될지 독이 될지는 계속 지켜봐야겠습니다 :)

 

뿅!

생큐베리머치 드림