안녕하세요, 생큐베리머치입니다.
지난 첫번째글과 두번째 글에서는 이사가 숙명인 1인가구가 좋은 집(원룸)을 구하는 방법에 대한 이야기, 그리고 이사준비관련 꿀팁에 대한 이야기를 해봤습니다.
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1인가구 슬기로운 자취생활 : 서울에서 원룸 좋은 집 구하기 - 필수 체크포인트 / 체크리스트
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자, 이제 이사를 완료했으니 새로운 집에 적응하면서 살 일만 남았죠! 하지만 그에 앞서 꼭 해야할 것이 있습니다. 바로 전입신고!
이미 여러번 이사를 다녀본 자취러 분들이라면 전입신고 쯤이야 아무것도 아닐거예요. 특히 요즘엔 주민센터를 방문하지 않아도 정부24 홈페이지에서 간편하게 전입신고가 가능합니다!
그런데, 직장인인 1인 가구 자취인이라면 주말에 이사하는 경우가 많을 텐데요, 저도 이번에 토요일이 이사날이여서 전입신고가 문제더라구요. 예전에는 주말에 이사를 했을 때, 별 생각 없이 바로 그 다음주 월요일에 전입신고를 했었는데요. 이번에는 새로 원룸을 구하면서 생애최초로 전세자금대출을 받기도 했고, 전세금으로 예전보다는 더 많은 돈이 묶이게 되니 아무래도 신경쓰이더라구요.
그래서 주말에 전입신고를 할 수 있는 방법에 대해서 열심히 알아봤습니다. 오늘 이 글에서 상세히 설명해드릴테니, 주말에 이사하시는 분들은 꼭 미리 전입신고 하시기 바랍니다 :)
#1. 그거 아세요? 전입신고의 효력은 당일이 아니라 익일 00시 입니다.
전세금을 지키기 위해서는 반드시 전입신고를 하라고 합니다. 상식적으로는 전입신고는 실제로 전입한 날 해야한다고 생각하는데요, 그런데 알고보니 전입신고의 효력은 당일이 아니라, 다음날 00시를 기준으로 발생한다고 합니다.
(주택)임대차보호법 3조 1항에, 전입(신고)과 점유를 갖췄을 때 그 익일부터 제3자에 대한 대항력이 있다고 명시가 되어있습니다.
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주택임대차보호법 제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다. ② 주택도시기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 이 경우 대항력이 인정되는 법인은 대통령령으로 정한다. <개정 2015. 1. 6.> ③ 「중소기업기본법」 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. ④ 임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다. ⑤ 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 주택이 매매나 경매의 목적물이 된 경우에는 「민법」 제575조제1항ㆍ제3항 및 같은 법 제578조를 준용한다. ⑥ 제5항의 경우에는 동시이행의 항변권(抗辯權)에 관한 「민법」 제536조를 준용한다. |
→ 그렇기 때문에, 실제로 이사 한날, 전입신고를 하게되면 신고일은 당일로 표기가 되지만, 그 대항력은 익일부터 생기는 것이죠.
몇년 전, 전입신고를 한 날 집주인이 대출을 받으면서 근저당이 잡혀서 보증금을 날리게 된 사례가 보도된 바 있습니다.
https://www.insight.co.kr/news/204468
전입 신고한 날 ‘대출’ 받은 집주인 때문에 보증금 ‘1억’ 날린 세입자
복잡한 법을 잘 알지 못했던 50대 남성은 집과 전 재산을 모두 잃을 상황에 처했다.
www.insight.co.kr
위 사례의 장씨는 금요일에 새집으로 이사 후, 주민센터 영업시간을 놓쳐서 당일 전입신고를 하지 못했고 주말이 지나고 월요일이 되어서야 전입신고를 했습니다. 그런데, 전세 기간이 1년 정도 경과한 시점에, 건물이 경매에 넘어가게 됐고 장씨는 이미 전입신고를 했으니 현재 거주하는 세입자로서 먼저 우선권을 받을 거라고 생각했다고 해요.
그런데 전입신고를 한 당일에 해당 전셋집의 주인이 바뀌었고, 새 집주인은 바로 그날 그 집을 담보로 돈을 빌린 것입니다. 장씨의 전입신고와 은행의 근저당설정이 같은 날에 이뤄진 것이죠. 담보에 대한 권리는 등기 즉시 발새하는 반면, 전입신고에 대한 효력은 다음날 0시에 효력이 발생하기 때문에, 장씨가 후순위로 밀린 것 입니다.
#2. 정부24에서 전입신고 하기
자, 그럼 무엇보다 빠르게! 전입신고를 하는게 중요하겠죠?
전입신고는 주민센터(구. 동사무소)에 방문해서 신청도 가능하지만, 공인인증서만 있다면 정부24에서 전입신고를 간단하게 신청할 수 있습니다.
1. 정부24 홈페이지 : https://www.gov.kr/portal/main
정부서비스 | 정부24
정부의 서비스, 민원, 정책·정보를 통합·제공하는 대한민국 정부 대표포털
www.gov.kr
하단의 원스톱 서비스의 '전입신고'를 클릭하세요
2. 전입신고는 신청정보 확인 - 이사 전에 살던 곳 정보 확인 - 이사가는 곳 정보를 확인 이 순서로 진행됩니다.
3. 뿐만 아니라, 온라인 전입신고시 우편물 주소 이전 서비스도 신청이 가능해요
*3개월간 이사가는 곳으로 우편물을 받아볼 수있는 서비스입니다.
4. 정부24에서 온라인 전입신고 관련 Q&A
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Q. 온라인 전입신고 처리시간은 어떻게 됩니까?
○ 전입구분 - 세대구성 : 단독 또는 세대주와 세대원 일부(전부포함)가 새롭게 전입하는 곳에서 세대를 구성하는 경우 - 세대편입 : 이사할 곳에 세대주가 있고 그곳에 세대원으로 주소를 옮기는 경우 - 세대합가 : 이사할 곳에 세대주가 있고 그곳에 주소를 전입신고 하면서 세대를 합치는 경우 (※ 별도의 세대주변경 신고로 세대주를 변경하는 것이 가능)
- 세대전부 전출 : 세대주를 포함하여 세대 전부가 이사를 가는 경우 - 세대주를 포함한 세대일부 전출 : 세대주를 포함하여 세대원 일부가 이사를 가는 경우 ※ 남은 세대원 중 1명을 세대주로 선정하여 세대를 구성해야 함 - 세대주를 포함하지 아니하는 세대일부 전출 : 세대주는 그대로 있고 세대원 일부만 이사를 가는 경우
- 세대구성, 세대전부 전출 : 우리식구가 모두 함께 이사를 갑니다. - 세대구성, 세대주를 포함하여 세대일부 전출 : 아버지(세대주)와 함께 새로운 곳으로 이사갑니다. 어머니(남은 세대주)와 누나는 직장 때문에 이전 집에 계속 살게 되었습니다. - 세대구성, 세대주를 포함하지 아니하는 세대일부 전출 : 누나와 저는 (둘다 세대원 ) 직장 때문에 부모님과 떨어져 새로운 곳으로 이사를 가게 되었습니다. - 세대편입, 세대전부 전출 : 우리 식구 모두 함께 고모님 집으로 세대원으로 이사를 갑니다. - 세대편입, 세대주를 포함하여 세대일부 전출 : 아버지(세대주)와 함께 고모님 집으로 이사를 가고 어머니는 이전 집에 계속 살게 되었습니다. - 세대편입, 세대주를 포함하지 아니하는 세대일부 전출 : 어머니(세대원)와 함께 고모님 집으로 이사를 가고 아버지(세대주)는 이전 집에 계속 살게 되었습니다. - 세대합가, 세대전부 전출 : 결혼하여 부모님과 따로 살다가 우리가족 전부가 부모님 집에 들어갑니다. 이때 세대주변경도 함께 하려고 합니다. - 세대합가, 세대주를 포함하여 세대일부 전출 : 결혼하여 부모님과 따로 살다가 세대주를 포함한 우리가족 일부가 부모님 집에 들어갑니다. 이때 세대주변경도 함께 하려고 합니다. |
#3. 주말에 이사하는 경우 : 전입신고 미리할 수 있습니다.
앞서 말씀드린것 처럼 전입신고는 신고 후 익일 다음날0시부터 효력이 발생하게 됩니다.
만약 토요일이나 일요일에 이사를 하게 되는 경우, 이사 당일에 전입신고를 할 수는 없습니다. 정부24 홈페이지는 주말에도 운영이 되기 때문에, 주말에도 전입신고 신청 자체는 가능하지만 신고수리는 그 다음 영업일(월요일)에 처리되기 때문에, 그 다음날인 화요일 0시부터 효력이 대항력을 가지게 됩니다. 이사하는 날은 토요일인데, 효력발생일은 3일뒤엔 화요일이 되니, 만약 월요일에 집주인이 그 집을 담보로 대출을 받게되는 경우 그 즉시 근저당이 설정되어 세입자는 순위에서 밀릴 수 밖에 없습니다.
제가 이번에 이사할 때 이사 날짜가 토요일이여서, 이 부분이 너무 신경쓰이더라구요. 그래서 폭풍검색을 통해 주말에 이사하는 경우가 많다보니 이런 경우, 임대인(집주인)의 동의가 있으면 전입신고를 미리 신청 가능하다는 것을 알게됐습니다.
그래서 부동산을 통해서 집주인에게 상황을 설명드렸고 임대인(집주인)의 동의는 얻었습니다. 그런데, 또 다른 문제가 있었어요.
Q. 이사가는 집이 제가 처음으로 입주하는 경우이거나, 기존에 세입자가 없는 빈 집이었다면 문제가 없는데, 만약 기존에 세입자가 있었고 제가 이사가는 날에 기존 세입자도 이사를 나갈 예정인 상황이라면?
이사 당일까지는 기존의 세입자가 해당 주소지에 세대주로 되어 있겠죠? 기존의 세입자가 실제 퇴거(실제 이사일) 전에 미리 전출신고를 하지 않는 이상, 그럼 한 주소지에 세대주가 두 명이 되는 것인데 그게 가능한가요?
→ 해당 주소지로 입주예정이라는 증빙(임대차계약서 등)이 있다면, 하루 이틀 정도 미리 전입신고 신청하면 처리가 가능합니다. 기존의 세입자가 전출신고를 하기 전까지 일시적으로 1주소지에 2세대 가 되는 것이죠.
Q. 그럼 정부24 온라인으로 전입신고를 하루, 이틀 정도 미리 신청하려고 하려면 어떻게 해야하나요?
A.
1) 정부24 에서 전입신고 신청을 공인인증서를 이용해서 접수합니다.
2) 접수를 하고 나면, 위와같이 관할 교부기관이 표시되고 연락처가 표시되는데요, 관할 주민센터 연락처로 전화해서 "주말(토요일 또는 일요일)에 전입할 예정이라서 금요일에 미리 전입신고를 하고 싶은데 기존에 세입자가 있는 상황이다" 라는 내용을 설명합니다.
3) 그럼 담당자분의 이메일주소를 알려주시면서, 해당 이메일로 계약서 사본 파일을 보내달라고 합니다. 안내받은 이메일 주소로 계약서 사본을 보냈고, 1시간이 채 지나기 전에 전입신고 신청이 수리됐습니다.
결론적으로 저는 이사날짜는 토요일 이었지만, 금요일에 정부24를 통해서 미리 전입신고를 신청했고 당일에 신고 수리가 완료되어, 토요일0시부로 전입신고의 효력(대항력)이 생기게됐습니다.
※ 업무종료시간(18시)에 임박해서 신청을 하게되면, 신고 수리가 당일에 안될수도 있기 때문에, 오전에 처리하시는게 좋습니다.
#3. 내 전세금을 지키는 확실한 방법
사전 전입신고를 통해서, 내 전세금을 지킬수 있는 방법을 알려드렸습니다.
그런데 여기서 의문점이 드는 것은, 왜 전입신고의 효력을 신고 수리 당일 아니라, 다음날 00시부터 발생하도록 되어있는 것일까요?
법원에서 접수번호를 받아 서류상 기록을 남기는 등기와는 달리 주민등록을 위한 전입신고는 구체적 시점의 기록이 남지 않아서 어느 게 먼저인지 따지기가 어렵기 때문에, 접수 시점이 명확한 등기가 전입신고가 먼저라는 겁니다. 임차인 보호가 주목적인 "주택임대차보호법"이 근저당권자를 보호하기 위해 세입자를 대항력을 전입신고 수리일보다 하루 늦게 생기도록 만들었다는 점은 참 아이러니 하네요.
그러다 보니, 주택임대차보호법의 해당 항목을 "임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. " 로 개정해야한다는 요구가 계속 있어왔지만, 지금까지도 법 개정은 이뤄지지 않고 있습니다. 일단 지금으로써는 현행법과 제도를 따를 수밖에 없습니다.
그럼, 내 보증금(전세금) 을 최대한 안전하게 지키기 위해선 어떻게 해야 할까요?
앞서 1번에서 소개해드렸던 사례와 관련해서, 이런 사고를 방지하지 위해, 보증금(전세금)을 지키기 위핸 세입자행동요령을 잘 설명해주고 있는 기사가 있어서 소개해드립니다.
http://news.kbs.co.kr/news/view.do?ncd=4117117&ref=A
[취재K] “전입신고보다 집주인 근저당이 먼저”…세입자 행동 요령은?
"전입신고 한 날 근저당 걸려서 보증금 날렸다는 보도 때문에 요즘 난리예요. 저희는 그런 일 없도록 아예 전세계약서에 '임대차 계약 기간 동안 근저당 설정 안 한다'는 특약을 넣어 드릴게요."
news.kbs.co.kr
그 간단하게 요약하면 그 내용은 아래와 같습니다.
1. 입주 당일 등기부 확인·전입신고부터
일단 입주일에 잔금을 치르기에 앞서 등기부등본을 다시 한 번 열람해 추가로 걸린 근저당이 있는지 확인해야 합니다.
대법원인터넷등기소를 통해 입주일 잔금을 치르기전 꼭 확인하세요!
2. '입주일에 근저당 걸면 계약 무효' 특약 기재
전세계약서 상에 집주인이 세입자의 입주 당일 근저당권을 설정하지 않겠다는 내용을 '특약'으로 넣습니다. 만약 입주 당일 근저당권이 설정되면 임대차계약 자체가 무효가 된다는 내용으로 넣게 됩니다. 다만, 강제력은 없으며 집주인이 특약을 무시하고 주택을 담보로 대출을 받아 근저당이 잡혀도 집이 경매로 넘어가는 등 문제가 발생했을 때 결국 소송으로 해결할 수 밖에 없습니다.
3. 전세권 설정
주택을 담보로 집주인이 대출을 받게 되더라도, 그 전에 전세등기를 설정한다면 당연히 전세등기를 한 사람이 선순위가 되니 가장 확실한 방법입니다. 다만, 전세보증금에 비례해 등록세가 부과되기 때문에 비용이 발생할 수 있고, 전세권 설정을 위해서는 집주인의 동의도 필요합니다.
4. 전세보증보험
전세보증보험에 가입하는 것도 방법입니다. 전세 계약이 끝났을 때 집주인이 보증금을 돌려주지 않으면 세입자는 보험에서 그 금액을 받고, 보험사는 집주인에게 구상권을 청구하는 제도인데요, 이 역시 세입자가 보험료를 부담해야하기 때문에 비용이 발생하게 됩니다.
#4. 마치며
오늘은 전입신고 관련 유의사항, 전입신고 시 그 효력발생이 다음날이 된다는 내용을 알려드리면서, 세입자로서 이에 대응할 수 있는 방법 중 하나인 사전 전입신고 방법에 대해 알려드렸습니다. 주말에 이사하는 경우에는 꼭 반드시!! 그리고 평일에 이사를 하더라도, 내 보증금(전세금)을 확실히 지키기 위해 이사 전날 사전 전입신고 하시기 바랍니다 :)
뿅!
생큐베리머치 드림
